Guía Completa de Gastos en la Compra Venta de Vivienda en Valencia

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida, pero el precio del anuncio es solo el punto de partida. Es fundamental entender los gastos de compra venta vivienda que no siempre se ven a simple vista. Estos costes adicionales, que suelen oscilar entre el 10% y el 15% del valor del inmueble, cubren impuestos, notaría, registro y otros trámites esenciales para que seas el propietario legal y sin futuras sorpresas. Planificar este desembolso desde el inicio es clave para un proceso tranquilo.

 

El primer paso, incluso antes de buscar la casa de tus sueños, es saber con qué presupuesto cuentas realmente. Primero, revisa tus ahorros. Después, un truco clave es contactar con varios bancos para ver qué préstamo hipotecario te pueden ofrecer. Si es posible, consigue una preaprobación. Así tendrás una cifra clara del tipo de vivienda que te puedes permitir. Este análisis financiero inicial te evitará frustraciones y te permitirá negociar con seguridad.

Una vez conoces tu capacidad económica, debes entender los gastos asociados. Aquí, la diferencia fundamental es si la vivienda es de obra nueva o de segunda mano. Esta distinción es crucial porque determina el principal impuesto que tendrás que pagar, que suele ser la partida más grande de todos los costes adicionales.

 

La gran distinción fiscal entre comprar una casa nueva directamente al promotor y una de segunda mano a un particular está en los impuestos que se aplican. No es un detalle menor; estamos hablando de una diferencia de miles de euros que impacta directamente en tu presupuesto.

• Vivienda de obra nueva: Si estrenas casa, la compra lleva IVA, que es de un 10% sobre el precio de venta en toda España. Adicionalmente, tendrás que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un porcentaje que varía según cada comunidad autónoma.
• Vivienda de segunda mano: Aquí el protagonista es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Al ser un impuesto autonómico, cada región establece su tipo. En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, el tipo general es del 10%.

Entender esto desde el principio es vital para hacer bien los cálculos y evitar que el presupuesto se te quede corto a mitad del proceso.

 

Además de los grandes impuestos, existen otros tres gastos fijos que son obligatorios para formalizar la compraventa de manera legal y segura. Aunque suponen un porcentaje menor del total, deben estar muy presentes en tu planificación financiera desde el primer momento.

La firma ante notario es un paso ineludible. Su función es dar fe pública del contrato a través de la escritura, lo que blinda legalmente la operación. Sus honorarios están regulados por el Estado y suelen moverse entre el 0,5% y el 1% del valor del inmueble.

Después, esa escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Este trámite te reconoce oficialmente como el nuevo y único propietario de la vivienda. Sus costes, también regulados, suelen estar entre el 0,1% y el 0,5% del precio de compra.

Finalmente, aunque no es obligatorio, la mayoría de compradores contrata una gestoría. Es una decisión muy inteligente. El gestor se encarga de liquidar los impuestos y realizar todos los trámites, ahorrándote tiempo, posibles errores y asegurando que todo se haga correctamente. Sus honorarios rondan entre el 0,3% y el 0,5% del valor de la operación.

 

En la Comunidad Valenciana, como en el resto de España, la clave es sumar todos estos porcentajes al precio de la vivienda. Para que te hagas una idea, una compra de segunda mano implica el 10% de ITP, más los gastos de notaría, registro y gestoría. En total, prepárate para sumar entre un 12% y un 15% adicional al precio de venta.

Hacer este cálculo previo es fundamental. Un error muy común es olvidarse de estos costes, lo que puede provocar serios problemas de liquidez justo cuando llega el momento de firmar.

Si eres comprador extranjero, hay un paso previo que no te puedes saltar: necesitas saber cómo obtener el NIE en España, ya que es un requisito indispensable para firmar escrituras y pagar impuestos aquí.

Además, si necesitas una hipoteca, el banco te va a pedir una tasación oficial de la vivienda. Este es otro gasto que corre de tu cuenta y sirve para que el banco sepa el valor real de la propiedad y decida qué cantidad te presta. Te recomendamos echar un ojo a nuestra guía sobre cómo tasar una vivienda para que entiendas bien cómo funciona este proceso.

Para que lo veas todo más claro, aquí tienes una tabla con un ejemplo práctico para una vivienda de 170.000 € en Valencia, comparando los gastos entre una de segunda mano y una de obra nueva.

 

Concepto	Vivienda de Segunda Mano	Vivienda de Obra Nueva
Impuestos (ITP o IVA+AJD)	17.000 € (10% ITP)	19.550 € (10% IVA + 1,5% AJD)
Notaría	850 € (aprox. 0,5%)	850 € (aprox. 0,5%)
Registro de la Propiedad	510 € (aprox. 0,3%)	510 € (aprox. 0,3%)
Gestoría	510 € (aprox. 0,3%)	510 € (aprox. 0,3%)
Tasación (si hay hipoteca)	350 € (estimado)	350 € (estimado)
TOTAL GASTOS APROX.	19.220 €	21.770 €

Como puedes ver, los impuestos marcan la principal diferencia, haciendo que la obra nueva suponga un desembolso inicial ligeramente mayor en este caso. Estos números son orientativos, pero te dan una imagen muy fiel de lo que puedes esperar.

 

Cuando se habla de comprar una casa, casi siempre nos centramos en los gastos del comprador. Pero si estás en el otro lado, el del vendedor, también te toca prepararte para una serie de gastos en la compraventa de una vivienda que van a morder directamente el beneficio que te llevarás al final.

Vender no es solo entregar las llaves y recibir el dinero. Implica pagar impuestos, conseguir documentación obligatoria y, en muchos casos, abonar los honorarios de profesionales. Conocer estos costes de antemano es clave para calcular tu ganancia real y no llevarte sorpresas.

 

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, más conocido como plusvalía municipal, suele ser el desembolso más grande para el vendedor. Es un impuesto que gestiona cada ayuntamiento y que grava el aumento de valor que ha experimentado el suelo de tu propiedad desde que la compraste hasta que la vendes.

A la hora de calcular la plusvalía, puedes elegir entre dos métodos, el que te sea más favorable. Uno se basa en un cálculo objetivo sobre el valor catastral del suelo, mientras que el otro compara el precio real de compra y de venta.

Para calcularlo se tienen en cuenta el valor catastral del suelo, los años que has sido dueño de la vivienda y los coeficientes que fija cada ayuntamiento. Por ejemplo, el Ayuntamiento de Valencia aplica sus propios coeficientes, que serán distintos a los de Torrent, Paterna o Sagunto. Lo mejor es que te informes en tu ayuntamiento para tener una estimación lo más cercana posible.

 

Si has decidido poner la venta en manos de una agencia inmobiliaria, tendrás que contar con sus honorarios o comisión. Este coste no es fijo y puede variar bastante, pero lo normal es que se mueva entre un 3 % y un 7 % sobre el precio final de venta.

Esta comisión cubre todo el trabajo de la agencia: valorar la casa, hacer las fotos y vídeos, gestionar las visitas, negociar con los compradores… Aunque es un gasto importante, una buena agencia puede ayudarte a vender más rápido y a un mejor precio, haciendo que su comisión merezca la pena.

 

Como vendedor, la ley te obliga a entregar una serie de documentos al comprador. El más importante, y que supone un coste directo para ti, es el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Este informe es como el DNI energético de tu casa: dice lo eficiente que es consumiendo energía y lo que contamina.

Conseguir este certificado es un requisito indispensable para poder anunciar la vivienda. En la Comunidad Valenciana, tienes que contratar a un técnico cualificado que visitará tu casa para tomar datos. Luego, con programas oficiales como CE3X, hará los cálculos y emitirá el certificado, que después debe registrarse en el organismo autonómico, el IVACE.

El coste del CEE en Valencia suele estar entre los 80 € y 150 € para un piso de tamaño estándar, y tiene una validez de 10 años. Es un gasto pequeño comparado con los demás, pero no tenerlo puede acarrear multas serias. Si quieres una visión completa de todo el proceso, puedes consultar nuestra guía sobre los pasos para vender tu casa.

 

Además de los grandes desembolsos, hay otros gastos más pequeños que van sumando:

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Aunque se paga una vez al año, la ley dice que el responsable del pago de todo el año es quien sea el propietario a día 1 de enero. Lo más habitual, sin embargo, es pactar con el comprador y repartir el pago de forma proporcional.
• Gastos de cancelación de hipoteca: Si la vivienda todavía tiene una hipoteca, tendrás que cancelarla en el registro, lo que implica pagar gastos de notaría y registro.
• Nota simple: Necesitarás una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para demostrar que la vivienda está libre de cargas y que todo está en orden.
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Vamos a ser claros: los impuestos son, de lejos, el bocado más grande de todos los gastos asociados a comprar una vivienda. Es un coste que no puedes evitar y que va a definir buena parte de tu presupuesto final. Y aquí, en la Comunidad Valenciana, la fiscalidad tiene sus propias reglas que es fundamental conocer al dedillo.

Lo primero que tienes que preguntarte es: ¿La vivienda es de obra nueva o de segunda mano? Esta simple pregunta lo cambia todo, porque determina qué impuesto principal vas a pagar. Es el punto de partida para calcular bien tus números y que no te lleves sorpresas más adelante.

 

Si te has decidido por una vivienda de segunda mano, tu impuesto se llama Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, más conocido como ITP. En la Comunidad Valenciana, el tipo general del ITP es del 10% sobre el precio que firmes en la escritura. Dicho de otro modo, para una casa de 200.000 €, prepara 20.000 € para Hacienda.

Pero ojo, que hay buenas noticias. Existen tipos reducidos pensados para echar una mano a ciertos colectivos, y esto puede ser un ahorro muy importante.

• Jóvenes menores de 35 años: Si tienes menos de esa edad y la casa va a ser tu vivienda habitual, puedes acogerte a un tipo reducido del 8%. Eso sí, hay que cumplir ciertos límites de renta.
• Familias numerosas y personas con discapacidad: En estos casos, el tipo baja hasta un superreducido del 4%, siempre que la vivienda sea para residencia habitual y se cumplan los requisitos de ingresos y patrimonio.

Estos descuentos fiscales pueden suponer un ahorro de miles de euros. Por eso, antes de lanzarte, comprueba si cumples las condiciones, ya sea que compres en Paterna, Xàtiva o Sagunto.

 

Ahora cambiamos de escenario. Si compras una casa de obra nueva, directamente al promotor, olvídate del ITP. Aquí entran en juego dos impuestos distintos que se suman.

El primero es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). A nivel nacional, para viviendas es un tipo fijo del 10%. Este dinero se lo pagas directamente al vendedor, y él se encarga de ingresarlo en Hacienda.

Pero la cosa no acaba ahí. Además del IVA, tendrás que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este es un tributo que gestiona cada comunidad autónoma, y en la Comunidad Valenciana su tipo general es del 1,5% sobre el precio de la vivienda.

Por tanto, al comprar obra nueva en la región valenciana, la carga fiscal total asciende al 11,5% (10% de IVA + 1,5% de AJD). Es un punto y medio más que el ITP general, una diferencia que tienes que tener muy presente en tu planificación financiera.

Por ejemplo, para una vivienda nueva de 250.000 €, pagarías 25.000 € de IVA y otros 3.750 € de AJD. En total: 28.750 € solo en impuestos.

 

Hay un detalle crucial que a veces se pasa por alto: el precio sobre el que se calculan estos impuestos. Hacienda puede hacer una «comprobación de valores» si sospecha que el precio que has escriturado está por debajo del valor real de mercado.

Si esto ocurre, te llegará una carta, una liquidación complementaria, exigiéndote que pagues la diferencia del impuesto más los intereses. Para evitar este susto, es fundamental que el precio de compra sea coherente con el mercado. Para que te hagas una idea del impacto total, un análisis reciente muestra que para una vivienda media de 80 m² valorada en 169.000 €, los gastos totales pueden rondar los 25.000 €, donde solo el ITP al 10% ya son 16.900 €. Puedes ver más detalles sobre este tipo de cálculos explorando este análisis sobre los costes inmobiliarios.

 

 

Vamos a bajar todos estos conceptos a tierra. Olvidémonos por un momento de la teoría y pongamos cifras reales sobre la mesa para ver cómo se traduce todo esto en euros. Imagina un escenario muy típico: la venta de un piso de segunda mano en Valencia ciudad por un precio acordado de 180.000 €. ¿Qué gastos le tocan al comprador? ¿Y al vendedor?

Tener este desglose claro es fundamental. Te dará una hoja de ruta financiera para evitar sustos de última hora que puedan descuadrar por completo tu presupuesto.

 

El comprador siempre asume la mayor parte de los costes adicionales a la compra. Para nuestro piso de 180.000 €, la cuenta quedaría así:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Al ser una vivienda de segunda mano en la Comunitat Valenciana, se aplica el tipo general del 10%. Esto supone un desembolso de 18.000 €.
• Notaría: Los honorarios del notario están regulados y dependen del precio de la vivienda. Para este importe, una estimación realista ronda los 800 €.
• Registro de la Propiedad: Inscribir la casa a tu nombre es un trámite obligatorio con un coste también fijado por ley. Podemos calcular unos 450 €.
• Gestoría: Aunque es un servicio opcional, es muy recomendable para no perderse en el papeleo. Sus honorarios suelen estar sobre los 400 €.

Sumando todo, el comprador necesita un colchón de aproximadamente 19.650 € además del precio del piso. Esto es casi un 11% extra sobre el valor de compra.

 

Por su parte, el vendedor también tiene una serie de gastos que debe afrontar antes de poder disfrutar del beneficio neto de la venta:

• Comisión de la agencia inmobiliaria: Si ha contratado a una, la comisión media en Valencia se sitúa en torno al 4%. Sobre 180.000 €, esto serían 7.200 €.
• Plusvalía Municipal: Su cálculo es complejo, ya que depende de los años que se ha tenido la propiedad y del valor catastral. Para un piso de estas características, una estimación media en Valencia podría ser de unos 2.500 €.
• Certificado de Eficiencia Energética (CEE): Es un gasto obligatorio para el vendedor. En Valencia, su coste suele rondar los 85 €.

En total, los gastos para el vendedor suman unos 9.800 €, sin contar la posible ganancia patrimonial que deba declarar en el IRPF.

Para poner estas cifras en contexto, el precio medio de una vivienda de 80 m² en España ya ha alcanzado los 169.000 €, y los gastos del comprador pueden superar los 20.000 €, como se detalla en este análisis del mercado inmobiliario.

Ahora, vamos a visualizar todos estos números en una tabla para que quede todo mucho más claro.

 

Parte	Concepto del Gasto	Coste Estimado (€)
Comprador	Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP 10%)	18.000 €
Comprador	Notaría	800 €
Comprador	Registro de la Propiedad	450 €
Comprador	Gestoría	400 €
Total Comprador		19.650 €
Vendedor	Comisión de la agencia inmobiliaria (4%)	7.200 €
Vendedor	Plusvalía Municipal	2.500 €
Vendedor	Certificado de Eficiencia Energética (CEE)	100 €
Total Vendedor		9.800 €

Como puedes ver, los costes asociados a la operación son significativos para ambas partes y es crucial tenerlos previstos desde el primer momento para que la compraventa sea un éxito.

 

Dentro de los gastos de la compraventa de una vivienda que corren por cuenta del vendedor, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es uno de los pocos que la ley te exige tener listo antes siquiera de colgar el cartel de «se vende». No es un papel más, es un documento que le dice al futuro comprador cómo de eficiente es la casa en su consumo de energía.

Lejos de ser un simple trámite, este certificado se ha convertido en un factor de decisión para mucha gente. Los compradores cada vez le dan más importancia al ahorro a largo plazo en las facturas de luz y gas, por lo que una buena calificación energética puede ser un argumento de venta muy potente.

La ley es tajante: vender o alquilar una vivienda sin este documento puede traer multas importantes. Así que es un gasto que debes asumir desde el minuto cero para evitarte problemas y agilizar la venta, ya sea en Alzira, Cullera o cualquier otra localidad.

 

Conseguir el Certificado de Eficiencia Energética en Valencia es un proceso sencillo y rápido. Los pasos son claros:

1. Contratar un técnico: Contacta con un profesional cualificado (arquitecto o ingeniero).
2. Visita a la vivienda: El técnico visitará tu casa para tomar los datos necesarios. Esta visita suele durar entre 10 y 20 minutos.
3. Cálculo y emisión: Con los datos, el técnico usará un software oficial como CE3X para generar el certificado y la etiqueta energética (de la A a la G).
4. Registro en IVACE: El certificado debe registrarse en el Instituto Valenciano de la Competitividad Empresarial (IVACE), el organismo oficial en la Comunitat. Una vez registrado, el documento tiene una validez de 10 años.

 

El coste del CEE en Valencia es muy asequible, moviéndose típicamente entre los 80 € y los 105 € para un piso de tamaño estándar. Este precio suele incluir todo: la visita del técnico, los cálculos, la emisión del informe y el registro en el IVACE, para que no tengas que preocuparte de nada.

El certificado energético no es solo un gasto obligatorio, es una herramienta para revalorizar tu propiedad. Le da al comprador información clara sobre los costes energéticos futuros, y una buena calificación puede hacer que tu inmueble destaque sobre el resto.

Para ti, como vendedor, un certificado con una buena nota puede ser un gran atractivo. Vale la pena pensar en cómo ciertas mejoras, como instalar placas solares, no solo bajan las facturas del futuro comprador, sino que también ayudan a incrementar el valor de la vivienda. En muchos casos, ofrecemos una entrega en 24 horas tras la visita del técnico, agilizando tus trámites al máximo. Si quieres saber más sobre la importancia de este documento, te invitamos a leer nuestro artículo sobre el certificado energético para vender una vivienda.

 

Llegados a este punto, es normal que todavía queden algunas dudas en el aire. El proceso de comprar o vender una casa está lleno de matices, y cada operación es un mundo. Por eso, hemos juntado las preguntas más habituales sobre los gastos de la compraventa de una vivienda para darte respuestas claras y directas.

 

No, por regla general. Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, pero no cubren los gastos adicionales como impuestos (ITP o IVA), notaría o registro. Esto significa que debes tener ahorrado previamente el 20% de la entrada más un 10-15% extra para todos estos costes asociados. Es un punto clave en tu planificación financiera.

 

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. Si no cumples, Hacienda te aplicará un recargo que puede ir del 5% al 20% sobre la cantidad adeudada, además de los intereses de demora. Además, no podrás inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro hasta que la deuda esté saldada.

 

No de forma directa en tu declaración anual. Sin embargo, estos gastos (impuestos, notaría, registro) se suman al precio de compra, aumentando el «valor de adquisición». Esto es muy importante, ya que el día que vendas la propiedad, la ganancia patrimonial será menor y, por tanto, pagarás menos impuestos en el IRPF por esa venta futura. Es un ahorro a largo plazo.

 

Si puedes demostrar que has vendido la vivienda por menos dinero del que te costó, es decir, con pérdidas, no estás obligado a pagar la plusvalía municipal. Para ello, deberás presentar las escrituras de compra y venta que acrediten esta minusvalía. Cada ayuntamiento tiene su propio procedimiento para gestionar estas reclamaciones, así que infórmate bien de los pasos a seguir en tu municipio.

 

No es legalmente obligatorio, pero sí muy recomendable. Una gestoría se encarga de todo el papeleo complejo, como liquidar los impuestos correctamente y a tiempo, y presentar todos los documentos en el Registro de la Propiedad. Contratar a un profesional te ahorra tiempo, posibles errores que pueden costar caros y mucho estrés, garantizando que todo el proceso se cierre sin contratiempos.

 

La visita del técnico cualificado a la vivienda para recoger los datos necesarios para el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) es un proceso rápido y poco invasivo. Por lo general, la inspección completa suele durar entre 10 y 20 minutos. Durante este tiempo, el técnico medirá las estancias, comprobará los cerramientos, ventanas y los sistemas de climatización y agua caliente para realizar los cálculos posteriores.

 

En Certificados Energéticos Valencia, sabemos que cada trámite cuenta. Si necesitas tu Certificado de Eficiencia Energética de forma rápida y profesional, contacta con nosotros. Gestionamos el registro en IVACE y te entregamos el CEE en 24 horas tras la visita del técnico. Reserva tu cita por WhatsApp o teléfono