La licencia de primera ocupación (LPO) es el documento que acredita que una vivienda es legalmente habitable. Imagina que es el visto bueno final de un arquitecto o arquitecto técnico que, tras inspeccionar la vivienda, confirma que todo está en orden: anchuras de paso, alturas de techos y demás condiciones para que sea un lugar seguro. Su función más común es permitirte dar de alta los suministros de agua y luz, especialmente después de que hayan sido dados de baja.

 

 

La licencia de primera ocupación es un trámite administrativo fundamental. Este certificado, emitido por el ayuntamiento, confirma que una propiedad se ha construido o rehabilitado siguiendo el proyecto técnico aprobado y que cumple toda la normativa urbanística y de habitabilidad. En esencia, es la garantía de que la vivienda es apta para su uso residencial. Para obtenerla, un técnico cualificado (arquitecto o arquitecto técnico) debe inspeccionar el inmueble y firmar un certificado que lo acredite.

 

Su doble función: protegerte y legalizar

El propósito de este documento es doble: proteger al propietario y legalizar el uso de la vivienda. Sin él, te encontrarás con serios problemas. El más común es la imposibilidad de contratar suministros básicos como el agua, la luz o el gas. Las compañías proveedoras lo exigen para asegurarse de que la instalación cumple las condiciones de seguridad antes de dar servicio.

Este trámite es un requisito indispensable en varios momentos clave:

• Viviendas de obra nueva: Es obligatorio antes de poder mudarse legalmente.
• Reactivar suministros: Si los contadores se dieron de baja, la necesitarás para volver a darlos de alta.
• Rehabilitaciones integrales: Cuando una reforma cambia por completo la distribución o estructura de la casa.
• Cambio de uso: Por ejemplo, al transformar un local comercial en una vivienda.

 

Un documento clave en el sector inmobiliario

La relevancia de la licencia de primera ocupación (LPO) en el panorama inmobiliario español es innegable. Para que te hagas una idea, solo en el primer semestre de 2025, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) visó 59.341 viviendas de obra nueva y autorizó otras 30.900 para gran rehabilitación. Cada una de esas propiedades debe pasar por este proceso para poder ser habitada.

Este procedimiento no solo afecta a las grandes promotoras. También es un dolor de cabeza habitual para particulares en municipios como Valencia, Torrent o Gandía, donde regularizar viviendas antiguas es una gestión muy común. Si quieres entender mejor las diferencias con otros trámites, puedes echar un vistazo a nuestra guía sobre certificados de habitabilidad.

 

Quizás te estés preguntando si este documento es realmente para ti. La respuesta corta es que sí, y te lo van a exigir en varios momentos clave que afectan a casi cualquier propietario en la provincia de Valencia. Saber si tu caso es uno de ellos te ahorrará tiempo, dinero y más de un dolor de cabeza.

El escenario más típico es al querer dar de alta los suministros de agua y luz después de que se hayan dado de baja. Cuando vayas a reactivarlos, las compañías te pedirán la licencia de primera ocupación (o de segunda, si ya ha tenido contratos previos) como prueba de que la casa sigue siendo habitable y segura. Sin ella, no hay contrato.

 

Viviendas de obra nueva y reformas de calado

Para cualquier vivienda de obra nueva, la licencia es el último paso, pero el más importante. Es un requisito innegociable antes de poder entrar a vivir legalmente. Sin este papel, no puedes escriturar la propiedad ni, por supuesto, dar de alta los servicios básicos. Es el documento que cierra todo el proceso de construcción y confirma que la casa cumple con la ley.

Del mismo modo, te la pedirán si has hecho una rehabilitación integral que cambie de forma importante la distribución, la superficie o la estructura de la vivienda. Esto garantiza que las obras cumplen con la normativa vigente en municipios como Torrent o Paterna, donde las grandes reformas son el pan de cada día.

 

El caso especial de los cambios de uso

Otra situación muy frecuente es transformar un inmueble para un fin distinto. El ejemplo clásico: convertir un local comercial en una vivienda. Este proceso no es solo una obra; implica conseguir la licencia que acredite su nueva condición de espacio residencial. Es un trámite complejo, pero absolutamente necesario.

Ojo, un cambio de uso es mucho más que una simple reforma. Exige un proyecto técnico completo que demuestre el cumplimiento de todas las condiciones de habitabilidad: ventilación, superficies mínimas, accesibilidad… El ayuntamiento tiene que dar el visto bueno a su nueva función como vivienda.

Si estás metido en este proceso, es vital que conozcas la normativa específica sobre el cambio de uso de local a vivienda para seguir todos los pasos al pie de la letra y no llevarte sorpresas. En localidades como Alzira o Sagunto, los ayuntamientos son especialmente rigurosos al revisar estos proyectos antes de conceder la licencia.

 

Conseguir esta licencia es mucho más directo de lo que parece si sabes cómo organizarte. Esta es tu hoja de ruta para tramitar la licencia de primera ocupación en Valencia, sin perderte en el papeleo. El pistoletazo de salida siempre es el mismo: encontrar un técnico cualificado, como un arquitecto o aparejador, que será quien firme el certificado final.

A partir de ahí, te guiaré por la documentación que necesitas tener a mano, donde el certificado de eficiencia energética (CEE) registrado en el IVACE es protagonista. Veremos cómo es la visita de inspección, un trámite rapidísimo de 10-20 minutos en el que el técnico verifica que tu vivienda cumple con la normativa. Y por último, te explicaré cómo se presenta el expediente técnico en el ayuntamiento que te corresponda (sea Valencia, Sagunto, Alzira, etc.) y qué plazos de respuesta puedes esperar.

 

Tu primer paso: contacta con un técnico cualificado

Lo primero es siempre encontrar al profesional adecuado. Necesitarás un arquitecto o un arquitecto técnico (aparejador) que esté colegiado. Este técnico es tu principal aliado en todo el proceso, ya que su firma es la que certifica que tu vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad exigidas por la ley.

Su trabajo no se limita a poner un sello en un papel. Su labor incluye visitar tu casa, tomar medidas, comprobar que todo encaja con la normativa urbanística y el Código Técnico de la Edificación, y asegurarse de que no haya sorpresas.

 

Prepara la documentación necesaria para agilizarlo todo

Antes de que el técnico ponga un pie en tu casa, es una buena idea tener a mano la documentación básica. Le ahorrarás tiempo a él y te agilizará el trámite a ti. Aunque te guiará en todo momento, esto es lo que casi seguro te va a pedir:

• Tu identificación: Una copia de tu DNI o NIE es suficiente.
• Los datos del Catastro: Puedes usar el último recibo del IBI o sacar un justificante de la Sede Electrónica del Catastro.
• Certificado de eficiencia energética (CEE): Es fundamental que la vivienda tenga su CEE en vigor y registrado en el IVACE. Si no lo tienes, el mismo técnico puede gestionarlo.

Recuerda que un técnico cualificado no se limita a firmar el certificado. Es quien prepara todo el expediente técnico, con sus planos y memorias, para que la presentación en el ayuntamiento sea impecable y no te pongan pegas.

 

La inspección y la presentación en el ayuntamiento

Una vez has contactado con el técnico, se fija una fecha para la visita. Este trámite es muy rápido, normalmente dura entre 10 y 20 minutos. En ese rato, el profesional medirá las estancias, comprobará las alturas de los techos, la ventilación y el estado general de las instalaciones.

Con todos los datos recogidos, redactará el certificado de habitabilidad y montará el expediente completo. El último paso es presentarlo todo en el ayuntamiento que corresponda a tu vivienda. Una vez entregado, el consistorio lo revisa y, si todo está en orden, emite la ansiada licencia de primera ocupación. Ten paciencia, porque los plazos pueden variar mucho de un ayuntamiento a otro.

Para que tengas el proceso claro de un solo vistazo, te he preparado una tabla resumen. Es una checklist perfecta para no saltarte ningún paso.

 

Fases y documentos para tramitar la LPO en Valencia

Fase del proceso	Documento o acción clave	Responsable principal
Puesta en marcha	Contratar a un arquitecto o aparejador.	El propietario de la vivienda.
Recopilación de datos	Preparar DNI, datos catastrales.	Propietario (con el apoyo del técnico).
Visita de inspección	El técnico visita la vivienda para tomar datos.	Arquitecto o técnico cualificado.
Elaboración técnica	Redacción del certificado.	Arquitecto o técnico cualificado.
Presentación oficial	Registro del expediente completo en el ayuntamiento.	Arquitecto o técnico cualificado.
Resolución final	El ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación.	El ayuntamiento correspondiente.

Como ves, si sigues estos pasos y te apoyas en un buen profesional, el trámite es mucho más sencillo de lo que parece. La clave está en la organización y en tener toda la documentación preparada.

 

Llegamos al momento clave de todo el proceso: la visita del técnico. Aunque te pueda sonar a algo muy formal, en realidad es una inspección bastante rápida. Pero no te equivoques, en ese breve tiempo, el arquitecto o aparejador sabe exactamente qué buscar para asegurarse de que tu casa es segura y habitable.

El objetivo de esta visita es simple: comprobar que lo que existe en la realidad cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad que exige la ley. Es un chequeo para confirmar que la vivienda es un hogar funcional y seguro, no solo un espacio con cuatro paredes. Para ello, se basan en una serie de indicadores técnicos y en su propia experiencia profesional.

 

 

¿Qué puntos clave revisa el técnico con lupa?

El profesional se centra en una lista de comprobación muy concreta, basada en el Código Técnico de la Edificación y las normativas locales. No viene a juzgar la decoración, sino a medir y evaluar puntos objetivos.

Estos son los elementos que casi siempre va a revisar:

• Superficies y dimensiones: Sacará la cinta métrica para confirmar que las estancias principales, como el salón o los dormitorios, tienen la superficie mínima obligatoria. También medirá la anchura de pasillos y puertas, un punto crucial para la accesibilidad.
• Alturas libres: Medirá la altura del suelo al techo en diferentes puntos de la casa. Si la altura es insuficiente, podría ser un impedimento directo para considerar la vivienda habitable.
• Ventilación e iluminación: Se asegurará de que todas las habitaciones principales (dormitorios, salón) tengan ventanas que garanticen una ventilación e iluminación natural adecuadas. Es un requisito básico de salubridad.
• Instalaciones básicas: Echará un vistazo rápido al estado general de la fontanería, el saneamiento y la instalación eléctrica para confirmar que todo funciona de forma segura.

 

Cuando el criterio profesional importa más que la regla exacta

¿Y qué pasa si un pasillo mide un centímetro menos de lo que dice la norma? Aquí es donde entra en juego la experiencia del técnico. No se trata de aplicar las reglas como un robot. El arquitecto tiene la capacidad de evaluar la vivienda en su conjunto.

Si una pequeña desviación no afecta a la seguridad ni a la funcionalidad general de la casa, es muy probable que la dé por buena. Su trabajo es certificar que la vivienda es habitable, no que es milimétricamente perfecta.

La licencia de primera ocupación ha ido ganando cada vez más peso legal, llegando a sustituir en muchos casos a la antigua cédula de habitabilidad. Este documento es la garantía final de que la propiedad cumple con todas las condiciones técnicas y urbanísticas.

En definitiva, la inspección que tendrá lugar en tu vivienda de Gandía o Xàtiva es un paso riguroso, pero justo. El técnico no busca problemas, sino certificar que tu casa es un hogar que cumple con todas las garantías para que puedas vivir en ella con total tranquilidad.

 

Vamos al grano, que es lo que nos preocupa a todos: la pasta y el tiempo. Una de las primeras preguntas que me hacen los propietarios es cuánto les va a costar todo este lío y, sobre todo, cuándo podrán tener la licencia en la mano. Te voy a dar cifras realistas para la licencia de primera ocupación en Valencia y alrededores, sin rodeos.

Para que te hagas una idea clara, el coste total tiene dos componentes. Por un lado, lo que te cobra el técnico, y por otro, la tasa que se lleva el ayuntamiento. Ambos varían, pero con los números que te doy a continuación, no te llevarás ninguna sorpresa.

 

Desglosando el presupuesto: honorarios del técnico vs. tasas municipales

La parte más importante del gasto suelen ser los honorarios del arquitecto o aparejador. Y ojo, este precio no cubre solo la visita de 10-20 minutos a tu casa. Cubre el trabajo de despacho: redactar el certificado técnico, preparar todo el papeleo y, lo más importante, pelearse con la plataforma telemática del ayuntamiento para presentarlo todo correctamente.

En la provincia de Valencia, lo normal es que los honorarios del técnico se muevan entre 100 y 195 euros. El precio final dependerá de la complejidad de la vivienda y de dónde esté ubicada.

Luego está la tasa municipal. Este es un importe fijo que establece cada ayuntamiento por tramitar el expediente. No es lo mismo el Ayuntamiento de Valencia que el de Paterna o Sagunto, así que la cifra puede cambiar bastante. Mi consejo es que llames o te acerques a tu ayuntamiento y preguntes directamente para tener el número exacto y sumarlo a tu presupuesto.

 

Tiempos de espera: desde la visita del técnico hasta el papel oficial

Aquí también hay dos fases muy distintas. La primera es rapidísima. Una vez el arquitecto ha visitado tu vivienda, un profesional que se precie tendrá el certificado listo para presentar en 24 horas. Esta parte, si todo va bien, vuela.

La segunda fase ya no depende de nosotros, sino del ritmo de la administración. Desde que se presenta el expediente en el ayuntamiento, el tiempo de respuesta es una lotería. Depende totalmente de la carga de trabajo que tengan. Puede que en unas pocas semanas lo tengas resuelto, pero en casos más complicados o en ayuntamientos saturados, la cosa se puede alargar varios meses.

Un consejo de oro: Si quieres que todo vaya lo más rápido posible, asegúrate de que tienes toda la documentación perfecta antes de presentarla. Especialmente el Certificado de Eficiencia Energética ya registrado en el IVACE. Un expediente limpio y sin errores evita que el funcionario de tur

no te pida papeles extra, que es lo que más retrasa el proceso.

Tener la licencia de primera ocupación al día va mucho más allá de un simple requisito burocrático; es una inversión directa en el valor de tu propiedad. En un mercado inmobiliario tan dinámico como el de la Comunidad Valenciana, este documento te da una ventaja competitiva decisiva.

 

Piénsalo bien. Un inmueble con su certificado de habitabilidad en vigor transmite seguridad jurídica y confianza. Tanto para compradores como para inquilinos, es una garantía de que todo está en orden. Esto facilita y, sobre todo, acelera enormemente cualquier operación, ya sea de venta o de alquiler.

 

Un mercado impulsado por el crecimiento demográfico

La demanda de vivienda en España no para de crecer, y los flujos demográficos son el motor. De hecho, la población española alcanzó los 49.128.297 habitantes en enero de 2025, con un crecimiento anual de más de medio millón de personas, según datos oficiales del INE.

Este aumento constante ejerce una presión enorme sobre el parque inmobiliario, especialmente en zonas con tanta demanda como Valencia. En este escenario, una vivienda legalmente habitable y con todos sus papeles en regla no solo es más fácil de vender o alquilar. Se valora más. Y punto.

Un comprador informado siempre preferirá una propiedad que ofrece garantías. La licencia de primera ocupación es una de las más importantes, pues confirma que la vivienda es segura, legal y está lista para ser habitada sin contratiempos.

 

Más allá de la habitabilidad: una protección a tu inversión

Al final del día, este documento protege tu inversión. Aumenta el valor percibido de tu casa y te posiciona mucho mejor en el mercado. Imagina una tasación: tener toda la documentación en regla es un factor positivo que, sin duda, puede influir en la valoración final del inmueble.

En nuestro artículo sobre cómo tasar una vivienda explicamos cómo estos detalles administrativos suman puntos al valor de mercado. Disponer de la licencia demuestra una gestión cuidada de la propiedad, algo que siempre juega a tu favor. En definitiva, no lo veas como un gasto. Es una inversión en la revalorización de tu activo más importante.

 

Cuando te metes a tramitar este documento, es normal que te surjan mil dudas. Aquí te doy respuesta a las preguntas más comunes que me hacen mis clientes, de forma directa y sin rodeos, para que lo tengas todo clarísimo.

 

¿La licencia de primera y segunda ocupación son lo mismo?

No exactamente, aunque su finalidad es similar. La licencia de primera ocupación se otorga a viviendas de obra nueva, tras una gran rehabilitación o un cambio de uso (de local a vivienda). Es la primera vez que se certifica su habitabilidad. La de segunda ocupación se solicita para viviendas ya existentes, generalmente para reactivar suministros que llevan tiempo de baja. Ambas confirman que la casa es apta para vivir.

 

¿Puedo vivir en una casa sin este documento?

Legalmente, no. Vivir en una propiedad sin la licencia de primera ocupación puede acarrear sanciones administrativas. Pero el problema más inmediato es práctico: sin este documento, las compañías no te darán de alta los suministros de agua, luz o gas. Por tanto, se vuelve inhabitable en la práctica. Es la garantía final de que la vivienda es segura y cumple la normativa urbanística.

 

¿Este certificado caduca en algún momento?

La licencia de primera ocupación no tiene una fecha de caducidad como tal. Sin embargo, si la vivienda sufre modificaciones sustanciales o si los suministros se dan de baja durante un largo período, es muy probable que el ayuntamiento o las compañías de suministros te exijan un certificado actualizado para volver a contratar los servicios. En ese caso, tramitarías una licencia de segunda ocupación para confirmar que todo sigue en orden.

 

¿Y si mi vivienda es muy antigua?

Para viviendas construidas antes de que la normativa actual entrara en vigor, existe una solución. Se puede solicitar una licencia por antigüedad, demostrando que la construcción es anterior a la exigencia de este permiso. Este proceso requiere que un técnico certifique que la vivienda cumple hoy con las condiciones mínimas de habitabilidad. Es un paso fundamental para regularizar la propiedad y poder venderla o alquilarla sin problemas.

 

¿Cuánto tarda la inspección del técnico en mi casa?

La visita del arquitecto o arquitecto técnico a tu vivienda es un trámite muy rápido y eficiente. Por lo general, la inspección en la que se toman todas las medidas y se comprueban las condiciones de habitabilidad dura apenas entre 10 y 20 minutos. El profesional se enfoca en verificar los puntos clave para poder emitir el certificado sin hacerte perder el tiempo.

 

¿Qué es el registro en el IVACE y por qué es importante?

El IVACE (Instituto Valenciano de Competitividad Empresarial) es el organismo autonómico donde se registra el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Este registro es un paso obligatorio y previo a solicitar la licencia de ocupación. Sin el CEE registrado en el IVACE y con su etiqueta energética correspondiente, el ayuntamiento no tramitará tu solicitud de licencia. Este certificado tiene una validez de 10 años.

 

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