Guía Impuestos Compra Vivienda segunda mano Valencia 2026

Has encontrado una vivienda que te encaja en Valencia. El precio parece asumible, la zona te gusta y la operación avanza. Ahí es donde suelen empezar los problemas reales con los impuestos compra vivienda segunda mano, porque el desembolso final no se limita a lo que pagas al vendedor. Hay impuestos, notaría, registro, posibles costes de gestoría y, si compras con financiación, también entran trámites bancarios y documentación que conviene tener preparada desde el principio, incluido el certificado energético del inmueble.

 

Guía Definitiva de Impuestos por Comprar Vivienda de Segunda Mano

Cuando un comprador me dice “la casa cuesta esto”, casi siempre falta una segunda parte. La importante. Cuánto costará de verdad firmarla y ponerla a su nombre.

En una vivienda usada, el error más común es presupuestar solo el precio pactado. En la práctica, hay que sumar impuestos y gastos de formalización desde el minuto uno. Si además vas a pedir hipoteca, necesitas más liquidez inicial y más orden documental.

Regla práctica: antes de reservar una vivienda, calcula el coste total de compra, no solo el precio del anuncio.

En Valencia esto es todavía más sensible por el peso del ITP y por un detalle que muchos pasan por alto. La base fiscal no siempre coincide con lo que firmas con el vendedor. Si no revisas eso antes, puedes llevarte una sorpresa justo cuando pensabas que ya lo tenías todo cerrado.

También conviene adelantarse con el certificado energético. Lo paga y tramita el vendedor, pero al comprador le interesa exigirlo pronto. Si el banco lo pide y el vendedor aún no lo ha movido, la operación se frena sin necesidad.

 

El Coste Real de tu Nueva Casa: Desglose de Gastos

Compras una vivienda en Valencia por un precio que encaja con tu presupuesto, entregas arras y, al sentarte a hacer números de verdad, descubres que la entrada no era el final de la cuenta. Era el principio.

En una compra de segunda mano, el coste real suele moverse en una franja relevante sobre el precio de compra, porque al valor de la vivienda hay que sumarle impuestos, notaría, registro y, en algunos casos, gestoría y gastos ligados a la hipoteca. El problema práctico no es solo que existan esos conceptos. El problema es calcularlos mal antes de firmar.

En Valencia hay un punto que cambia por completo el presupuesto fiscal: el Valor de Referencia de Catastro. Si ese valor es superior al precio pactado, el impuesto puede liquidarse sobre una base más alta de la que esperabas. He visto compras bien negociadas en precio que luego salen más caras en impuestos por no revisar ese dato a tiempo.

Para ordenar bien la operación, conviene separar los gastos en tres bloques.

 

Impuestos

El peso principal está aquí. En vivienda usada, el comprador asume el ITP, y esa suele ser la partida que más dinero consume fuera del precio de compraventa. Si el cálculo se hace sobre una base superior por el Valor de Referencia, la diferencia no es menor. Afecta a la liquidez que necesitas antes de firmar.

 

Gastos de formalización

Notaría y registro forman parte del cierre normal de la compra. No suelen ser el gasto que rompe una operación, pero sí conviene pedir una estimación previa porque varían según el precio de la escritura y las características del documento. Si vas muy justo de fondos, estos importes también cuentan.

 

Gestión y financiación

La gestoría puede intervenir para tramitar impuestos e inscripción. No siempre compensa delegarlo todo, pero muchos compradores prefieren pagar por evitar errores de presentación o plazos. Si además hay hipoteca, conviene separar muy bien los gastos de compra de los gastos de financiación para no mezclar partidas y creer que todo forma parte del mismo coste.

Bloque	Qué incluye	Quién suele asumirlo
Impuestos	ITP en vivienda usada	Comprador
Formalización	Notaría y registro	Comprador
Gestión y financiación	Gestoría y trámites vinculados	Depende de la operación

 

ITP: El Impuesto Clave en la Compra de Vivienda Usada

En una compra de vivienda de segunda mano en España, el impuesto central es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Se aplica a inmuebles usados y no al IVA, que queda reservado para obra nueva, tal y como resume esta guía sobre compra de vivienda, gastos e impuestos.

Lo importante no es solo el tipo. Lo decisivo es sobre qué valor se calcula.

Desde 2022, la base imponible del ITP se calcula sobre el Valor de Referencia de Catastro y no sobre el precio de escritura. Eso puede generar diferencias de hasta 3.000 € en comunidades como Valencia, con tipo general del 10%, si el valor de referencia es superior al precio pactado, según explica Inmobiliaria Núcleo sobre los impuestos al comprar una vivienda de segunda mano en España.

Revisa el valor de referencia antes de firmar arras. Si esperas a la escritura, ya no estás planificando. Estás reaccionando.

 

Qué suele fallar aquí

• Mirar solo el precio de compraventa. Hacienda puede tomar una base superior.
• Pensar que el notario “ya lo avisará”. Puede avisarlo, pero el coste sigue siendo tuyo.
• Dejar el cálculo para el final. El ITP se autoliquida después de la firma y exige liquidez real.

Además, el comprador debe autoliquidarlo mediante modelo 600 en el plazo legal correspondiente ante la Hacienda autonómica.

 

El ITP en la Comunidad Valenciana: Tipos y Bonificaciones

En la Comunidad Valenciana, el comprador de vivienda de segunda mano no paga IVA ni IAJD, sino ITP. El tipo general es del 10%, con reducciones del 8% para jóvenes menores de 35 años y del 4% para personas con discapacidad superior al 65% o familias numerosas, según detalla Area Costa Blanca sobre los impuestos al comprar una vivienda en la Comunidad Valenciana.

Eso cambia bastante la foto de la operación. No paga lo mismo un comprador estándar en Valencia capital que un comprador joven que adquiere vivienda habitual en Torrent o Paterna y cumple requisitos.

 

Comparativa rápida en Valencia

Perfil o supuesto	Tipo aplicable
Régimen general	10%
Menor de 35 años para vivienda habitual	8%
Discapacidad superior al 65% o familia numerosa	4%

Si el inmueble supera determinado valor, la fiscalidad también sube. En la Comunidad Valenciana, el tipo especial es del 11% para inmuebles cuyo valor de referencia o de escritura supere 1 millón de euros, como recoge esta guía para compradores inmobiliarios en la Comunidad Valenciana.

Lo que funciona aquí es revisar bonificaciones antes de firmar. Lo que no funciona es intentar corregirlo después con prisas, cuando ya faltan documentos o no encajas en el supuesto bonificado.

 

Otros Costes Obligatorios: Notaría, Registro y Plusvalía

En Valencia veo la misma escena una y otra vez. El comprador calcula entrada e ITP, llega a la recta final y descubre que todavía faltan notaría, registro, posible gestoría y alguna revisión fiscal que nadie había metido bien en la hoja de costes.

Aquí es donde muchas operaciones se descuadran.

La escritura y su inscripción generan gastos propios. La notaría depende del precio de la compraventa, del número de copias y de la complejidad de la escritura. El registro suma otra factura por inscribir la vivienda a tu nombre. Si además hay hipoteca, la gestoría suele intervenir para tramitar impuestos, presentar documentación y coordinar registro y banco. No siempre es obligatoria en una compra sin financiación, pero conviene confirmar desde el principio quién hará cada trámite y cuánto cobrará.

 

Qué debes vigilar en esta fase

• Notaría. Formaliza la compraventa en escritura pública. Pide presupuesto orientativo antes de firmar y revisa cuántas copias necesitas de verdad.
• Registro. Inscribir la vivienda protege tu titularidad y evita problemas posteriores si vendes, heredas o refinancias.
• Gestoría. Aporta comodidad, pero encarece la operación. Si quieres ahorrar, puedes presentar tú mismo el modelo 600 y gestionar la inscripción.
• Plusvalía municipal. La paga normalmente el vendedor, salvo pacto distinto. Debe quedar escrito con claridad en arras y escritura.

La plusvalía municipal merece una comprobación extra. En despacho he visto contratos donde se da por supuesto que la pagará el vendedor, pero luego el texto queda ambiguo y aparecen discusiones justo antes de la firma. Ese punto debe cerrarse por escrito, sin fórmulas genéricas.

También conviene revisar la base fiscal del inmueble antes de comprar. En la Comunidad Valenciana, el coste real no depende solo del precio pactado. El Valor de Referencia de Catastro puede empujar al alza la tributación si supera el valor declarado en escritura. Por eso ayuda revisar cómo consultar el valor catastral de una vivienda y detectar diferencias relevantes antes de llegar a notaría.

Consejo de despacho: prepara una previsión de gastos con margen. Si la compra va ajustada de tesorería, estos importes accesorios son los que suelen forzar prisas, renegociaciones o un descubierto que se podía haber evitado.

 

El Certificado Energético: Un Trámite Clave para Comprador y Vendedor

Muchos compradores lo ven como un papel del vendedor. Es un error. Si vas a pedir hipoteca, el certificado energético importa porque el banco suele pedir toda la documentación del inmueble sin demoras ni piezas pendientes.

En la práctica, lo más sensato es pedirlo al vendedor desde el principio. Así evitas que la operación se retrase justo al final, cuando la tasación, la notaría o la aprobación bancaria ya están en marcha.

 

Cómo se tramita en Valencia

En la Comunidad Valenciana, un técnico cualificado visita la vivienda, toma datos y genera el certificado con CE3X. Esa visita suele durar 10–20 minutos. Después se registra en IVACE y se obtiene la documentación oficial. La validez del certificado es de 10 años.

Esto afecta igual a una venta en Valencia capital que a una operación en Sagunto, Alzira o Gandía. Si el vendedor aún no lo ha gestionado, conviene moverlo en paralelo a las arras y a la solicitud de hipoteca.

 

Qué suele retrasar la compra

• Dejar el CEE para el final.
• No coordinar visita del técnico con tiempo.
• Esperar a que el banco lo pida para empezar.

Si necesitas revisar el procedimiento local, aquí tienes una guía útil sobre el registro del certificado energético en Valencia.

 

Preguntas Frecuentes sobre Gastos en la Compra de Vivienda

¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano en Valencia?

El impuesto principal es el ITP. En vivienda usada no se aplica IVA como en obra nueva. En la Comunidad Valenciana, el tipo general es el que se indicó en la sección específica de tipos y bonificaciones. La clave práctica no es solo el porcentaje, sino revisar la base fiscal antes de firmar, porque puede no coincidir con el precio pactado con el vendedor.

 

¿Sobre qué valor se calcula realmente el ITP?

Desde 2022, la referencia fiscal relevante es el Valor de Referencia de Catastro. Si ese valor es superior al precio escriturado, la liquidación puede hacerse sobre la cifra más alta. Este es uno de los errores que más sorpresas genera. Por eso recomiendo comprobar ese dato antes de entregar arras o cerrar el calendario de firma.

 

¿Cuánto tiempo tengo para pagar el ITP?

El comprador debe autoliquidar el impuesto en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública, presentando el modelo 600 ante la administración autonómica correspondiente, tal como recoge Costa Blanca Investments sobre los impuestos al comprar vivienda en la Comunidad Valenciana. No conviene apurar el plazo porque cualquier incidencia documental te deja sin margen.

 

¿El comprador paga también la plusvalía municipal?

No normalmente. La plusvalía municipal suele corresponder al vendedor. Aun así, como comprador te interesa que ese punto quede claro en contrato y en escritura. Cuando algo no se documenta bien, después llegan las discusiones. En una compraventa ordenada, cada parte sabe qué paga y cuándo lo liquida.

 

¿Se puede ahorrar en los impuestos de compra con la vivienda segunda mano?

Sí, pero solo si revisas tu situación antes de firmar. En la Comunidad Valenciana existen tipos reducidos para ciertos perfiles, como jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o personas con determinados grados de discapacidad. Lo que no suele funcionar es descubrir tarde que podías acogerte a una reducción y no preparaste la documentación necesaria.

 

¿Qué pasa si además voy a pedir hipoteca?

Entonces necesitas separar dos bolsas de dinero. Una para la entrada o aportación inicial, y otra para impuestos y gastos de compraventa. Mucha gente calcula la capacidad de compra mirando solo la cuota mensual futura. El problema real aparece antes, en el momento de escriturar. Ahí hace falta liquidez para impuestos, notaría, registro y otros trámites vinculados.

Llevar una hipoteca preaprobada ayuda. Llegar con los gastos mal calculados no ayuda en absoluto.

 

¿El certificado energético me afecta si lo tiene que tramitar el vendedor?

Sí. Aunque lo gestione el vendedor, a ti te afecta de forma directa. Si falta ese documento, el proceso puede atascarse. Además, si el banco lo pide para estudiar o cerrar la financiación, perderás tiempo. Por eso siempre aconsejo pedirlo en paralelo al resto de documentación, no cuando la firma ya está encima.

 

¿Qué debo revisar antes de firmar arras?

Tres cosas. La primera, el coste fiscal real de la operación. La segunda, si puedes aplicar alguna bonificación. La tercera, si la documentación de la vivienda está al día, incluido el certificado energético si vas con hipoteca. Si además quieres reforzar la seguridad jurídica, conviene revisar bien el contrato de arras confirmatorias antes de comprometer cantidades.

 

Planifica tu Compra y Evita Sorpresas

Comprar una vivienda usada exige mirar más allá del precio de venta. Los impuestos compra vivienda segunda mano pesan de verdad en el coste final, y en Valencia ese impacto puede ser mayor si no revisas a tiempo el Valor de Referencia de Catastro. A eso se suman notaría, registro y la necesidad de tener la documentación lista si compras con hipoteca.

Mi consejo es simple. Haz números completos antes de reservar, confirma si puedes aplicar bonificaciones y pide al vendedor el certificado energético cuanto antes. Una operación bien preparada se firma con calma. Una mal calculada se encarece o se retrasa.

 

Consigue tu Certificado Energético en Valencia en 24h

Si el vendedor todavía no tiene el CEE, conviene resolverlo ya para que la compraventa no se retrase. En Valencia y municipios cercanos como Torrent, Paterna, Xàtiva o Sagunto, un técnico cualificado puede visitar la vivienda, tomar datos en una visita de 10–20 minutos, preparar el certificado con CE3X y dejarlo registrado en IVACE. La entrega puede estar lista en 24h tras la visita, con reserva por WhatsApp o teléfono y una gestión rápida para llegar a notaría sin bloquear la operación.

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Si necesitas el CEE para vender, alquilar,  una hipoteca o por una obra de mejora energética en Valencia, en Certificados Energéticos lo gestionamos con técnico certificador, visita de 10 a 20 minutos, registro en IVACE y entrega en 24h. Puedes reservar por WhatsApp o teléfono.